Calcolatore Investimento Immobiliare
Analizza un investimento immobiliare con ROI, Cap Rate, cash flow, rendimento da affitto, GRM e NPV. Puoi inoltre stimare il valore futuro dell'immobile e il risultato complessivo dell'investimento nel periodo scelto.
Inserisci i dati dell'immobile
Tutti gli importi sono espressi in euro. I risultati sono stime basate sulle ipotesi inserite.
Come funziona il calcolatore di investimento immobiliare?
Un investimento immobiliare può essere analizzato attraverso diversi indicatori. Nessun singolo numero descrive da solo la redditività di un immobile: il rendimento da affitto, il cash flow, il finanziamento, la crescita del valore e il valore temporale del denaro possono produrre risultati differenti.
1. Reddito da affitto effettivo
Il calcolatore parte dal reddito lordo annuale e applica il tasso di sfitto inserito.
2. NOI — Net Operating Income
Il NOI rappresenta il reddito operativo dell'immobile prima del pagamento del finanziamento.
3. Cash Flow annuale
Il cash flow mostrato dal calcolatore considera il NOI meno il servizio annuale del debito.
4. Cap Rate
Il Cap Rate mette in relazione il NOI con il prezzo di acquisto dell'immobile.
5. Cash-on-Cash Return
Il Cash-on-Cash Return confronta il cash flow annuale con il capitale proprio inizialmente investito.
6. Gross Rent Multiplier (GRM)
Il GRM confronta il prezzo dell'immobile con il reddito annuo lordo da locazione.
7. Valore futuro dell'immobile
Il valore futuro viene stimato applicando la crescita annuale inserita dall'utente.
8. NPV — Valore Attuale Netto
L'NPV attualizza i flussi di cassa futuri utilizzando il tasso di sconto indicato.
Perché il finanziamento è importante?
Due immobili con lo stesso prezzo e lo stesso reddito da affitto possono produrre risultati molto diversi se vengono finanziati con strutture differenti. Il capitale proprio, il costo del debito e il pagamento annuale del mutuo influenzano direttamente il cash flow disponibile all'investitore.
Il risultato è una previsione?
No. Il calcolatore produce uno scenario matematico basato sui dati inseriti. Il valore futuro di un immobile, il livello degli affitti, lo sfitto, le spese e i tassi di interesse possono cambiare nel tempo.
Domande frequenti sugli investimenti immobiliari
Che cos'è il Cap Rate?
Il Cap Rate è il rapporto tra il reddito operativo netto dell'immobile e il suo valore o prezzo di acquisto. È uno degli indicatori utilizzati per analizzare il rendimento operativo di un immobile prima del finanziamento.
Che differenza c'è tra ROI e Cash-on-Cash Return?
Sono indicatori diversi. Il Cash-on-Cash Return confronta il cash flow annuale con il capitale proprio investito. Il ROI può invece essere definito in modi differenti a seconda di quali flussi, costi e variazioni di valore vengono inclusi nel calcolo.
Che cos'è il NOI?
NOI significa Net Operating Income, cioè reddito operativo netto. Nel modello viene calcolato sottraendo le spese operative dal reddito da affitto dopo l'effetto dello sfitto. Il pagamento del mutuo viene considerato separatamente.
Un NPV positivo significa automaticamente che l'investimento è redditizio?
Un NPV positivo nel modello significa che, utilizzando il tasso di sconto scelto, il valore attuale dei flussi considerati supera l'investimento iniziale. Il risultato dipende però dalle ipotesi utilizzate, dai costi non inclusi e dalla struttura effettiva del finanziamento.
Il calcolatore considera le tasse?
No. Le imposte dipendono dal Paese, dalla situazione fiscale dell'investitore, dal tipo di immobile e dalla struttura dell'operazione. Per questo motivo non vengono incluse automaticamente nel modello generale.
Il debito residuo del mutuo diminuisce nel tempo?
In questa versione viene utilizzata un'ipotesi semplificata: il debito iniziale viene mantenuto come saldo residuo fino alla vendita. Un calcolo preciso richiederebbe almeno capitale finanziato, tasso del mutuo, durata, frequenza dei pagamenti e piano di ammortamento.